• abcnova nieuws

    Wij houden u graag op de hoogte

Versnelling woningbouw: Hoe ondernemen in een markt die altijd in crisis is?

20 mei 2021

Na de stagnatie door stikstof- en PFAS-problematiek, dreigen we nu door de verruiming van de beroepsmogelijkheden de woningbouw opnieuw te vertragen. En hoewel er nog geen zichtbare tekenen van zijn, kan de impact van COVID-19 op de economie de komende jaren zomaar tot een nieuwe crisis in de woningbouw leiden. Alle inspanningen van overheid en marktpartijen om te versnellen komen dan weer op losse schroeven te staan. Een bekend scenario dreigt zich te voltrekken. In goede tijden zijn de ambities groot, maar lukt het niet om genoeg tempo te maken. In slechte tijden komt de haalbaarheid van projecten onder druk te staan en komen nieuwe initiatieven niet van de grond. Op deze manier staat de woningproductie eigenlijk altijd onder druk. Hoe komt dit en waarom lukt het in de vastgoedsector zo moeilijk op lange termijn doelen te sturen? In deze analyse benaderen wij deze vraag vanuit het perspectief van ondernemerschap.

Versnipperende en ambachtelijke sector
Een belangrijk punt is dat de vastgoedsector sterk versnipperd is. Er zijn zeer veel partijen actief, die in telkens wisselende samenstellingen projecten realiseren. Elk project is uniek en wordt steeds weer op ambachtelijke wijze aangepakt. Dit vraagt veel onderhandeling en afstemming tussen partijen en veel tijd. Opvallend is dat deze versnippering geldt voor alle niveaus in de sector. Ook helemaal bovenaan de ´voedselketen´ staat een groot aantal verschillende partijen/opdrachtgevers, met elk een heel klein marktaandeel. We hebben het dan niet alleen over projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers, ontwikkelende beleggers, ontwikkelende aannemers, woningcorporaties, eindgebruikers, maar ook de overheid in meerdere gedaantes als opdrachtgever en soms zelfs als ondernemer (grondexploitatie). Elke partij heeft zijn eigen belangen en spreekt zijn eigen taal. Er zijn geen giganten die de toon zetten met hun investeringen in strategische doelen en innovatie, zoals bijvoorbeeld in de techsector. Ook is er in vergelijking met andere sectoren weinig sprake van structurele samenwerkingsverbanden tussen bedrijven.

Toevallige optelsom
Voor opgaven in ruimtelijke ontwikkeling zijn altijd meerdere van de genoemde opdrachtgevers nodig. De doelen, belangen en scope van deze verschillende opdrachtgevers moeten bij de start van een project (al dan niet toevallig) allemaal samenkomen. De overheid houdt zich daarnaast vanuit haar publiekrechtelijke rol op een behoorlijk detailniveau bezig met ontwikkelvraagstukken. Op een bepaald moment moeten de belangen van de opdrachtgevers samenkomen én moeten de maatschappelijke, politieke en marktomstandigheden passend zijn. Het zoeken naar dit momentum vraagt het nodige balanceerwerk van partijen en het evenwicht is kwetsbaar. Van alle projecten waar op enige manier een initiatief genomen wordt, haalt maar een deel de eindstreep. Dit maakt het niet makkelijk te werken aan lange termijn strategische doelen of aan grootschalige opgaven. Ruimtelijke ontwikkeling is hierdoor vaak meer een toevallige optelsom van projecten waarbij het meezat, dan een zorgvuldig geregisseerd proces waarmee marktpartijen en overheden gezamenlijk aan hun strategische lange termijn doelen werken.

Blik op het verleden
Om het hiervoor omschreven proces te doorbreken moet op een hoger abstractieniveau en fundamenteler worden samengewerkt. Om ruimtelijke ontwikkeling vorm te geven is altijd al samenwerking nodig geweest. Wat opvalt is dat het schaalniveau waarop dit plaatsvindt verandert in de tijd. Dit wordt onder andere veroorzaakt door invloed van de politiek en de markt(conjunctuur). Samenwerking tussen markt en overheid in gebiedsontwikkeling is vooral in de tijd van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) opgeschaald, door Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappijen op te richten (GEM’s). Ook binnenstedelijk is geëxperimenteerd met samenwerken, bijvoorbeeld in de Wijkontwikkelmaatschappijen (WOM’s).

Tijdens de vorige crisis zijn veel grootschalige samenwerkingen gesneuveld. Partijen kropen terug in hun schulp. Ontwikkelingen werden weer steeds kleinschaliger. Samenwerking tussen marktpartijen en overheid ging weer vooral terug naar het niveau van individuele bouwplots. 

Toen de markt de afgelopen jaren weer aantrok, nam de behoefte aan opschalen weer toe. In eerste instantie bestond dit vooral uit het doorstarten van een aantal grote gebiedsontwikkelingen, waaronder de VINEX-wijken. We zagen ook de afgelopen jaren weer de wens om elkaar meer op te zoeken op grotere strategische thema’s. Denk bijvoorbeeld aan de inspanningen om afspraken te maken op landelijk en regionaal niveau voor het stimuleren van het aanbod in de middeldure huur.

 

Plaatje trechter

Het is altijd crisis
De vraag is natuurlijk wat er gebeurt als we, al dan niet door de coronacrisis, weer in een recessie belanden. Een nieuwe crisis zal een andere impact op de vastgoedmarkt hebben dan de kredietcrisis. Tijdens de kredietcrisis was de (beleving van) de kwantitatieve druk op de woningmarkt veel kleiner. Het devies was afschalen in de productie vanwege de veronderstelde structurele vraaguitval. In de huidige tijd is brede consensus dat de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave op de lange termijn substantieel is. Dat zorgt op de lange termijn voor houvast. Mogelijk zal zich de komende jaren een uitdaging manifesteren met de klappen die de economie nu krijgt. En de stikstof of bijvoorbeeld de problematiek met geluidsnormen liggen nog steeds op de loer. Ook de implementatie van de omgevingswet zal niet zonder slag of stoot gaan. Voldoende reden tot zorg dus. Is het niet tijd om te accepteren dat het eigenlijk altijd crisis is in de woningbouw? En dat we een manier moeten zoeken om hiermee om te gaan?  

Meer regie vanuit de overheid?
De laatste tijd ontstaat er steeds meer een roep om meer regie vanuit de (hogere) overheid. Het is goed dat de overheid regie heeft op de ingewikkelde puzzel die ruimtelijke ontwikkeling is. Het gevaar is echter dat de strategische agenda van marktpartijen (bijvoorbeeld vastgoedbeleggers en ontwikkelaars) en woningcorporaties pas aan bod komt als er concrete bouwprojecten zijn gedefinieerd. Dit terwijl deze partijen een goed zicht hebben op de ontwikkelingen in de markt en ook strategische doelstellingen hebben die verder gaan dan deze individuele projecten. De actieagenda Wonen is een mooi voorbeeld van het afstemmen van de strategische agenda. Deze agenda moet echter nog omgezet worden naar concrete initiatieven, en daar zien we juist dat partijen elkaar pas weten te vinden op het niveau van individuele projecten.

Gezamenlijk ondernemerschap
Om handen en voeten te geven aan de strategische doelen moeten er samenwerkingen (tussen marktpartijen onderling en tussen markt en overheid) komen die het niveau van individuele projecten overstijgen. Wat we bedoelen met dit gezamenlijk ondernemerschap is het beste uit de leggen door een veel genoemde, maar discutabele wijsheid aan te halen. Er wordt vaak gezegd dat de risico´s daar moeten liggen waar er het beste op gestuurd kan worden. Dat klinkt logisch, maar in ruimtelijk ontwikkelen zorgt dit juist grotendeels voor de complexiteit en versnippering die in het eerste deel van deze analyse is beschreven. Om ambitieuze grootschalige plannen te realiseren moeten we ons beseffen dat er veel risico´s zijn waar niet één van de partijen afzonderlijk op kan sturen. Ruimtelijke ontwikkeling is daar gewoonweg te ingewikkeld voor. Een belangrijk onderdeel van gezamenlijk ondernemerschap zien wij dus in het juist op elkaar leggen van de risico´s en deze gezamenlijk te dragen. Dat verbindt en stimuleert om vanuit de opgave te denken. Natuurlijk zet vervolgens elke partij haar competenties in om zo goed mogelijk te sturen, maar dan wel vanuit het belang van de gezamenlijke opgave.

De stadsontwikkelmaatschappij
De onderneming kan voor verschillende opgaven worden opgericht. Het kan bijvoorbeeld gaan om een gebiedsontwikkeling, maar ook om een publiek-privaat fonds om meer middeldure huurwoningen in een stad toe te voegen. Door ook de eigenaren van het bestaande vastgoed (in eerste instantie beleggers en corporaties) te betrekken kan er fundamenteel gewerkt worden aan de transformatie en toekomstbestendigheid van de stad. Er is namelijk niet alleen een kwantitatieve opgave maar ook een matchingsvraagstuk op kwaliteit, waar de bestaande voorraad een belangrijk rol in speelt.

Doordat verschillende partijen participeren en op een hoger abstractieniveau een verbintenis aangaan, kan er ook crisisbestendig geïnvesteerd worden. Voorwaarde is dan wel dat de plussen in de goede tijd kunnen worden ingezet om de anticyclische investeringen mogelijk te maken. Huurwoningen dus niet als achtervang voor de koopwoningen, maar als crisisbestendige component van de samenwerking en als deel van de missie om een goede mix aan woningen te realiseren.

De angst voor PPS (publiek private samenwerking) op basis van eerdere negatieve ervaringen is onterecht. Er heeft namelijk in de afgelopen decennia een enorme professionaliseringsslag plaatsgevonden in de sector. Partijen zijn risicobewuster geworden en we kunnen de ervaringen van de eerder toegepaste samenwerkingsmodellen gebruiken om lessen te trekken voor de toekomst.  

Nieuwe vormen van PPS en convenanten
De eerste stap die we kunnen zetten in het opschalen in gezamenlijk ondernemerschap is dat partijen afspraken maken die het niveau van individuele projecten overstijgen en waar gezamenlijk risico’s worden genomen of bestreden. Dit kan in de vorm van convenanten of nieuwe vormen van PPS. We zien hier de afgelopen tijd al initiatieven in ontstaan. Een voorbeeld is het uitruilen of combineren van grondposities tussen partijen, zodat een betere match te maken is met de strategische doelstellingen en de risico´s gespreid worden. Ook zijn we voor binnenstedelijke opgaven bezig om afspraken te maken tussen de gemeente, corporaties en beleggers als eigenaren van een gebied, om vervolgens gezamenlijk op zoek te gaan naar ontwikkelpartners. Het laatste voorbeeld is het toepassen van een mini-PPS, waarbij de overheid en marktpartijen vroeg in het proces samen optrekken en gezamenlijk de participatie met de omgeving organiseren. De behoefte hieraan wordt versterkt door de in aantocht zijnde Omgevingswet. Bij deze samenwerkingsvorm kan een marktpartij de ontwikkeling zelfstandig vervolgen als de planologische kaders voldoende zekerheid bieden.

Kortom: We moeten erkennen dat er altijd wat aan de hand is in de woningbouwontwikkeling. Door niet verder te versnipperen, maar juist de verbinding op te zoeken in gezamenlijk ondernemerschap, zijn we minder gevoelig voor deze grillen. Hiermee kunnen we beter sturen op strategische doelen, zowel op maatschappelijk als op privaat vlak. In een volgend artikel zullen wij nader ingaan op de vormen van allianties en (mini)PPS-en.

Ruben Hümmels website

Wilt u eens sparren over dit onderwerp? Neem dan contact op met Ruben Hümmels, de auteur van dit stuk. Ruben helpt partijen in de private en publieke sector bij ontwikkel- en investeringsvraagstukken.

Deel dit bericht:

Wij houden u graag op de hoogte

Schrijf u hier in voor de nieuwsbrief

Vul een voornaam in.
Vul een achternaam in.
Vul een (geldig) e-mailadres in.
Versnelling woningbouw: Hoe ondernemen in een markt die altijd in crisis is?
abcnova gebruikt cookies en scripts van Google om uw gebruik van onze websites geanonimiseerd te analyseren, zodat we functionaliteit en effectiviteit kunnen aanpassen en advertenties kunnen tonen. Meer informatie is beschikbaar in onze privacy statement.